Grondexploitaties en vastgoed

Begroting vs Realisatie

Begroot Realisatie

Het vastgoed kan een belangrijke bijdrage leveren aan het verwezenlijken van de gemeentelijke ambities, maar voor de gemeente Hilversum is het eigendom en beheren van vastgoed geen kerntaak. Het uitgangspunt is dat de markt in de vastgoed-behoefte voorziet. Daar waar de markt dat niet kan, kan de gemeente een rol spelen als dat vanuit maatschappelijke doelstellingen gewenst is, of wettelijk is opgelegd. De marktverhoudingen mogen daarbij niet worden verstoord.

Bedragen x € 1.000 (- = voordeel, zonder teken = nadeel)
	Lasten	Baten	Saldo
Begroting na wijziging	20.367	-17.138	3.229
Realisatie	7.304	-8.455	-1.151
Verschil (realisatie t.o.v. gewijzigde begroting)	-13.063	8.684	-4.380

Gemeentelijk vastgoed is een belangrijk kapitaalmiddel. Dit programma omvat alle kosten en opbrengsten van het vastgoed dat voor gebiedsontwikkelingen wordt ingezet (de zogenoemde grondexploitaties) en alle kosten en opbrengsten van het vastgoed waarvan de bestemming nog moet worden ingevuld. De kosten en opbrengsten van het vastgoed dat voor maatschappelijke doelen is ingezet, zijn verantwoord in de andere begrotingsprogramma’s. In 2018 liep nog één grondexploitatie binnen de gemeente Hilversum door vanuit 2017 namelijk “Anna's Hoeve bouwplan”. In 2018 is de grondexploitatie voor Egelshoek gestart.

#	Taak-veld		Lasten	Baten	Voor-/nadeel
1	0.3	Juridische kosten	44		44
2	0.3	Belasting en energie beheer panden	65	-42	23
3	0.3	Pacht		-71	-71
4	0.3	Voorkeursrecht omgeving Stationsgebied, Koninginneweg	-63	63	0
5	8.2	Algemeen voorbereidingsbudget	-107		-107
6	8.2	Voorziening planexploitaties	62		62
7	8.2	Voorbereiding grondexploitatie Egelshoek	-199		-199
8	8.2	Resultaten grondexploitaties	53	-4.177	-4.124
9	8.2	Onderhanden werk grondexploitaties	-12.442	12.442	0
10	8.2	Voorbereidingsbudget Crailo	-650	650	0
11	div	Loon- en afdelingskosten	154	-131	23
12	div	Overige verschillen	20	-50	-30
		Totaal verschil	-13.063	8.684	-4.380

Er zijn juridische kosten gemaakt ten behoeve van de overdracht van het MOB terrein van het Rijk aan de gemeente Hilversum. De Raad is hierover op 15 december 2017 geïnformeerd door middel van een collegebrief.
Als de gemeente het voornemen heeft om panden te verkopen of te slopen (Stationsplein 45) worden de lasten, zoals belasting en energie niet meer in de begroting opgenomen. Een groot deel wordt echter wel doorberekend aan de gebruiker van het pand. Dit leidt enerzijds tot hogere lasten (€ 19.000 belastingen/€ 46.000 energie) en tot extra baten (€ 42.000) anderzijds.
Dit betreft structureel hogere inkomsten voor de benzinepompen die abusievelijk niet waren begroot in 2018.
Vanwege het gevestigde voorkeursrecht gemeenten op de omgeving stationsgebied, Koninginneweg, is in de begroting rekening gehouden met hogere onderhoudslasten en hogere huurinkomsten voor de instandhouding van de gebouwen die we via het voorkeursrecht in eigendom krijgen. Dit jaar zijn er nog geen panden verworven. Hierdoor zijn zowel de begrote lasten (€ 63.000), als de begrote baten via huur (€ 63.000) niet gerealiseerd.
Doordat in 2018 voor de meeste projecten een apart voorbereidingsbudget beschikbaar was, is op het algemeen voorbereidingsbudget een voordeel gerealiseerd.
De actualisatie van de grondexploitatie Egelshoek heeft geleid tot een dotatie aan de voorziening planexploitatie. Vanwege het karakter van de voorziening (waardering tegen contante waarde) heeft de dotatie voor het merendeel betrekking op toegerekende rente op het saldo van de voorziening.
Ter dekking van de voorbereidingskosten Egelshoek is bij de jaarstukken 2017 een reserve ingesteld. Vanaf het moment van openen van de grondexploitatie Egelshoek zijn de kosten ten laste van de grondexploitatie gebracht waardoor op deze post een voordeel is ontstaan. Zie ook de toelichting bij de Staat van Reserves.
De afwikkeling van de verplichtingen van de reeds afgesloten grondexploitaties heeft per saldo een klein voordeel opgeleverd van € 26.000. Aan de batenkant bedraagt de tussentijdse winstneming op de grondexploitatie Anna's Hoeve bouwplan € 3.972.000. Het op Arenapark aanwezige kettingbeding is afgekocht voor € 125.000.
De lasten en baten voor de grondexploitaties worden in eerste instantie verantwoord in de exploitatie op taakveld 8.2. Vandaar uit worden de lasten en baten verwerkt op de balanspost Onderhanden werk. Per saldo is de verwerking van exploitatie naar balans daarmee op taakveld 8.2 (budgettair) neutraal. Maar deze verwerking kan, indien de realisatie van de grondexploitaties afwijkt van de raming, leiden tot verschillen in de lasten en baten afzonderlijk op dit taakveld ten opzichte van de begroting. Hier is in 2018 sprake van. Het verschil aan de lastenkant wordt veroorzaakt door lagere lasten op de grondexploitatie Anna’s Hoeve (€ 1.984.000); hogere lasten op de grondexploitatie Egelshoek (€-237.000); de budgettair neutrale stelpost kapitaallasten (€ 266.000) en een lagere mutatie onderhanden werk (€ 10.429.000).
Aan de batenkant wordt het verschil veroorzaakt door lagere baten op de grondexploitatie Anna’s Hoeve (€ 4.792.000); de tussentijdse winstneming (€ 3.972.000); de budgettair neutrale stelpost kapitaallasten (€ 266.000) en een lagere mutatie onderhanden werk (€ 3.411.000).
Doordat alle uitgaven en inkomsten in het kader van het procuratiehouderschap voor GEM Crailo BV zijn verrekend, zijn er op rekeningbasis geen kosten of opbrengsten te verantwoorden.
Afwijkingen op de loon- en organisatiekosten worden centraal toegelicht in de paragraaf Bedrijfsvoering in deze jaarrekening.

Bedragen × € 1.000

Ambitie P1 . 5.3.3P Afstoten in 2018 van nog nader te bepalen gemeentelijk vastgoed

Realiseren we concreet		Realisatie 2017	Ster
Afstoten in 2018 van nog nader te bepalen gemeentelijk vastgoed		De tranche met te verkopen objecten in 2018 is vastgesteld. De financiële taakstelling die daarmee gepaard ging is voor het tweede jaar op rij ruimschoots behaald. De begroting is daar tussentijds op aangepast en de raad is hierover met een RIB geïnformeerd. De niet verkochte objecten die op de tranche met te verkopen vastgoed stonden zijn doorgeschoven naar 2019. Tevens is nieuw beleid in voorbereiding dat kaders zal geven welk vastgoed we wel en niet willen verkopen en hoe we omgaan met de verkoopresultaten.
Realiseren we daarnaast		Realisatie 2017	Ster
De basis op orde brengen	Het project Basis op Orde is in 2017 gestart en loopt in 2018 door. Het doel van het project is het vastgoedbeheer zo in te richten dat (1) de kans op fouten kleiner wordt (risicomanagement), (2) er op eenvoudige wijze (weinig handelingen) betrouwbare vastgoedrapportages gemaakt kunnen worden voor het bestuur; (3) er op basis van inzicht gestuurd kan worden op het exploitatieresultaat van het vastgoedbeheer (kosten, opbrengsten, en het verschil daartussen). Dit betekent onder meer: het opstellen van een moederlijst van alle objecten, het inrichten van de administratie, het vaststellen van werkprocessen, de aanschaf van een vastgoedbeheersysteem en zorgen voor voldoende capaciteit. Dit sluit aan op de aanbevelingen van het Rekenkameronderzoek vastgoedbeheer dat in 2017 is uitgevoerd (zie paragraaf bedrijfsvoering).	Het project Basis op Orde is in 2017 gestart en loopt in 2018 door. Het doel van het project is het vastgoedbeheer zo in te richten dat (1) de kans op fouten kleiner wordt (risicomanagement), (2) er op eenvoudige wijze (weinig handelingen) betrouwbare vastgoedrapportages gemaakt kunnen worden voor het bestuur; (3) er op basis van inzicht gestuurd kan worden op het exploitatieresultaat van het vastgoedbeheer (kosten, opbrengsten, en het verschil daartussen). Dit betekent onder meer: het opstellen van een moederlijst van alle objecten, het inrichten van de administratie, het vaststellen van werkprocessen, de aanschaf van een vastgoedbeheersysteem en zorgen voor voldoende capaciteit. Dit sluit aan op de aanbevelingen van het Rekenkameronderzoek vastgoedbeheer dat in 2017 is uitgevoerd (zie paragraaf bedrijfsvoering).	De moederlijst bebouwd vastgoed is gereed. Het nieuwe vastgoedbeheersysteem is aangeschaft en de gebouwde objecten zijn ingevoerd. De komende periode wordt ook de moederlijst onbebouwd vastgoed definitief gemaakt en ingevoerd. De aansluiting tussen de vastgoedadministratie en de financiële administratie is voorbereid en wordt op dit moment geïmplementeerd. Er is een slag gemaakt in het opstellen van betere werkprocessen. De komende tijd worden deze verder afgerond.
Kaders opstellen voor het beheer, verhuur en verkoop van gemeentelijk vastgoed	Naar aanleiding van het rekenkameronderzoek naar vastgoed, dat in 2017 is uitgevoerd, heeft de raad aangegeven betrokken te willen worden bij de kaderstelling over vastgoed. Het proces van kaderstelling wordt zo ingericht dat aan de wens van de raad tegemoet wordt gekomen.	Naar aanleiding van het rekenkameronderzoek naar vastgoed, dat in 2017 is uitgevoerd, heeft de raad aangegeven betrokken te willen worden bij de kaderstelling over vastgoed. Het proces van kaderstelling wordt zo ingericht dat aan de wens van de raad tegemoet wordt gekomen.	Een deel van de bedoelde kaders is al in 2017 vastgesteld, o.a. de ‘spelregels verkopen vastgoed’ en de bedrijfsprocessen ‘verkopen vastgoed’ en ‘verhuren vastgoed’. Eind 2018 is een startnotitie met kaders vastgesteld voor nieuw vast te stellen vastgoedbeleid en grondbeleid dat in het najaar van 2019 moet zijn vastgesteld. In het proces hier naartoe wordt ook een Beeldvormende sessie met de raad georganiseerd.

Begroting vs Realisatie

Het vastgoed van de gemeente Hilversum staat ten dienste van de gemeentelijke ambities